（一）首先需要说明一下，“深房理”是一个拥有145万粉丝的微博大V（并非是一个公司），本名叫李雪峰（辽宁人），微博认为“房产专家”，曾获得“微博2019V+价值榜年度大V”等称号，并著有《理解博弈》、《理解财富》、《理解杠杆》、《突破阶层禁锢》、《理解金融》以及《理解经济学》等著作。

（二）不过，“深房理”事件本身显然并不仅仅指代个人，因为其背后还包括4家公司，分别为深房理信息技术（深圳）有限公司、房理信息技术（深圳）有限公司、深圳市贷贷通信息咨询有限公司以及金普惠（深圳）咨询管理有限公司。这四家公司中，只有房理信息技术（深圳）1家是由李雪峰直接持股并控制，其余3家均是通过其亲戚以及下属控制，足见李雪峰本人的智慧。

（三）此外深圳房理还开发了微信小程序“房理”，内置有“帕累托值”和“股份大厅”板块，只有会员才可以看到具体内容。“深房理”鼓吹自己是成功人士，并通过“上班无用论”以及“人人皆可买房、直到财务自由”等快速成功或致富学标榜自己，以不断吸纳会员。此外，李雪峰在微博上介绍自己“30岁借了5万元开始投资房产，至今没亏损过，这差不多是投资界的奇迹。35岁超过20套房产，财务自由后，做了4年退休老汉，赋闲在家烧饭做家务……我能保证所有会员买到包赚，少走弯路，万一有问题我也尽量解决”。

（四）通过“深房理”的影响力创建了大量粉丝参与的粉丝群，并拉拢一些从事房地产经纪业务的人进群宣传，利用“深房理”的影响进行鼓动，向会员承诺房产升值收益、炒作深圳部分热点楼盘。与此同时，在有了客户以及房地产经纪人参与引导后，“深房理”事件还包括落户、金融贷款、注册公司、假离婚、法律等服务中介，成为整个产业链的核心。

（五）我们先看看“深房理”被举报的一些违法违规行为，也许便能明白“深房理”事件的内涵，具体可以看下面这个表格。

1、2021年4月4日，一位名为“深房理装修队003”的微博用户，爆出深房理摇篮会员合伙炒房材料102份，并称自己手里掌握大量炒房客的资料（每一个都可精确到手机号码），舆论开始被引至高点。

2、随后2021年4月8日，深圳市住建局、公安局、市场监督管理局、地方金融监管、互联网信息办公室、人民银行深圳中心支行、银保监局等七部门对“深房理”涉嫌违法违规线索开展联合调查。可以看出，“深房理”事件的违法违规行为主要包括教唆炒房人骗取购房资格、涉嫌非法集资、教唆借款人骗取信贷资金违规用于购房、涉嫌虚假广告以及发布虚假不实信息等等。

（六）相较于4月8日别人的举报，周末两天“深房理”案件联合调查处理工作组进一步明确“深房理”涉嫌房产众筹和代持、教唆会员以“假结婚”的方式规避购房政策、违规套取信贷资金进入房地产市场、虚假广告宣传、隐瞒收入偷逃税款、伪造国家机关公文、非法集资（以资金互助名义募集资金并承诺保底）等多项违法违规问题。同时部分中介涉嫌为“深房理”违法违规炒房提供便利。

二、“深房理”事件的背后及影响很值得关注

（一）现在“深房理”案件审理过程还没有完全结束，其背后真正的操盘者，李雪峰还没有明确的惩处定论，因此市场还在观望并期待着。不过可以明确的是，“深房理”的微博账号、公众号、粉丝群等肯定会被关停，这应是毫无疑问的。

而从深圳七部门公布的案件进展结果中可以发现，“深房理”事件的违法违规事由主要包括非法集资、虚假宣传、规避购房政策、套取信贷资金、伪造国家机关公文等，其中最为重要的便是非法集资，一旦被认定为非法集资，则意味着“深房理”事件实际上违法了《防范和处置非法集资条例》（国务院737号令，2021年5月1日施行），其在性质上和这几年的P2P行业清理整顿是等同的。

（二）现在来看，“深房理”以李雪峰为实际操盘手，通过成立的四家公司进行实际运作，并找到合作的房地产中介以及税务、法律等一系列服务中介，同时还借助于微博大V、粉丝群等洗脑渠道引诱会员不断加入，以套路贷、首付贷标准化切割出售等手段，从而形成较为严密的产业链。可见，这是一起有组织、有规模、有手段、大量粉丝参与的利益相关群体。

（三）我们看到，“深房理”事件中关联性较大的四家公司基本上均成立于2019年以后，这意味着“深房理”事件的发酵时间可能并不长，我们理解“深房理”的利益相关群体主要在这几年动作比较大。

（四）“深房理”事件给我们带来的启示便是银保监会郭树清主席在2018年与2021年陆家嘴论坛上的讲话，即“天上不会掉馅饼，宣扬‘保本高收益’就是金融诈骗……收益率超过6%就要打问号，超过8%就很危险，10%以上就要准备损失全部本金”。显然，郭主席的讲话应该是从前几年P2P行业的整顿中得出来的血的教训，很值得人们关注。

因此，“深理房”事件与2015年以来的P2P等互联网金融骗局在本质上是一致的，都是充分利用了快速致富、天上掉馅饼以及盲目跟随等人性的弱点。

（五）“深房理”事件之所以持续发酵，除了上面指出的几个原因外，最重要的原因其实有三个，一是深圳房市的持续火热，二是信贷资金成本的持续低位，三是资本市场的持续低迷以及优质可投资资产的稀缺。

1、深圳房市的持续火热让市场相信深圳房市的增值空间很大，在深圳购房政策不断收紧以及政策利好不断释放的的情况下，人们仍然愿意或有动力通过各种手段挤进房市（即便这种手段是冒险甚至是违规的），并寄希望于相当可观的增值收益。“深房理”正是利用了市场的这种预期，通过将首付贷的标准化拆解来募集资金、凑够首付贷以吸引人们进入。

2、2018年-2019年货币政策的宽松使信贷资金成本持续下行，2020年的疫情则使得信贷资金成本持续保持在低位，特别是经营贷和消费贷资金成本均比较低，大致在4%左右的水平，但是深圳房市的每年升值空间基本上保持在10-20%左右，中间存在相当可观的套利收益。

3、虽然2018-2020年股市牛市特征比较明显，但更多呈现的是轮动特征，同时波动性也比较大，散户赚钱的概率实际上并不高，不过这几年房市的上涨预期较为确定的，因此相较而言，房市仍是最为确定的优质投资标的。

（六）2020年因疫情大放水以来，资金找不到出处只好投入房市，而一些从银行拿到低成本资金的中小微企业也没有动力扩大再生产，而是将获得的这些低成本资金投入到房市中，使得房市的火热再次被点燃，进一步激发了市场的情绪，其中深圳和上海两地尢为明显，炒房氛围异常浓厚。再加上2021年以来资本市场波动幅度明显加大，和2018-2020年连续三年的股牛行情风格完全不同，使得房市的投资性价比反而出现了大幅提升，这应该也是“深房理”事件的导火索。

（七）不过2020年下半年以来，整个行业的政策导向和逻辑已经发生了明显变化，甚至扭转。金融行业、互联网行业、房地产行业（含中介）、教培行业、游戏类行业以及烟酒类行业相继受到政策层面的关注和规范，整个市场和政策逻辑比较明确地转向了制造业和硬科技类企业。

特别是在“房住不炒”以及地产行业政策持续趋严的背景下（如三道红线、贷款集中度、土地集中、防止经营贷违规流入房市等等），地产行业危机频现，投机炒房压力显著增大，资金成本不断抬升，“深房理”事件的资金链条也受到了一定程度冲击，从而使得原本被掩盖的风险持续暴露。

（八）“深房理”事件之所被暴露出来，主要是今年的政策环境不支持，毕竟地产行业大环境如此，如互联网金融、非法集资、信贷资金流入房市等均属于关注点，各地及政策部门亦需要有政治表态，因此“深房理”算是撞在了枪口上。

（九）就市场来看，人们无非关心两个问题，即地产企业的股票还能不能买，以及房地产还能不能投资？就现在的大环境来看，答案显然是否定的，地产企业的走势处于较弱的地位，目前来看政策层面也并没有打算把这个夜壶提起来的感觉，而即便资金进去，亦属于有价无市的状态，更多呈现的将是横盘的行情，而资金一旦进来，便需要考虑资金的机会成本问题，特别是杠杆资金，这样看显然是不划算的，当然除非是刚需和核心区域，这是属于被错杀的部分。

很显然，房市的持续火热以及优质投资标的稀缺才是“深房理”事件的背后原因所在。后续如果资本市场持续低迷、地产行业行情仍然向上，类似的事件可能还会重现，只不过会换一种形式，因为土壤还在，需求也在，根本问题还没有得到解决。